重磅!房地产系列深度:三四线房价再无周期

发布时间:2017-09-23 19:33 文章来源:未知 阅读次数:

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版权:来源 兴业地产 作者 阎常铭 YCMProperty ID:xyzqestate

未来三四线房价不下跌成为政府新底线之一,因为这与金融体系不发生系统性风险直接关联。核心原因是本轮加杠杆去库存这一方式增加了银行风险,很大程度上限制政府和金融系统未来行为。这也使去库存必须进行到底,否则杠杆有风险。

本轮去库存方式使得三四线购房杠杆非常高。估算三四线杠杆占总购房资金比重70%左右。三四线近两年去库存也创造了一些货币。央行PSL创造基础货币,给国开行等;商业银行在三四线大力度按揭发放创造货币乘数。棚改货币化和按揭本质上都是杠杆:棚改货币化买房资金可视为三四线居民用之前财富(棚户房)直接偿付的第一部分杠杆;而按揭和公积金是他们要用未来财富来慢慢偿还本金和利息的第二部分杠杆。综合看杠杆比率非常高。

三四线如此高的杠杆背后,隐含着对银行风险。1,三四线新增大量首付低于三成的购房者。三四线20%左右购房者是低于三成首付,而首付比例低的购房者违约率是高于首付比例高的人;2,三四线众多小笔金额按揭绝对不意味着低违约率。估算银行80%以上按揭违约笔数来自欠下50万以下按揭本息金额的人群;3,商业银行对房地产行业整体风险暴露在大幅度增加。过去两年半按揭余额翻倍,开发贷正增长;4,三四线无发达二手房交易市场,资产价格下降时居民和银行变现能力非常有限;5,从美国次贷案例来看,这些金额小但首付成数低的三四线按揭值得关注。2008年美国次贷危机,所有按揭违约率只有4%,但是只占总贷款余额25%的次级贷款断供比率快速从06年12月份的4.53%提升到08年12月份的13.71%,引爆危机。

所以本轮去库存方式未来大幅度限制政府和金融机构行为,未来政策制定会非常谨慎,将极力避免三四线房价下跌,防止因此引发系统性金融风险。